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抵押房地產拍賣價格評估的特點

隨著我國房地產市場的迅猛發展，以拍賣方式成交的房地產在房地產市場中所占比例越來越大，房地產拍賣價格的評估對房地產拍賣業的發展也起著愈來愈重要的作用，本文主要討論抵押房地產拍賣價格評估的特點。
　　拍賣價格一般低于公平市價
　　公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預期可合理地出售的最好價格。其假設條件為：A、一個自愿的出售者；B、一段在考慮了房地產性質和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；C、在那段時期內房地產價格保持穩定狀態；D、房地產價格完全受公開市場影響；E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
　　房地產拍賣價格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被拍賣房地產的權利人是因債務履約期屆滿未能清償債務而被迫依法拍賣其擁有的房地產，所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經過一段合適的議價時期完成交易，而是在拍賣日公開競投，買家也是在不充分了解該房地產的情況下進行競投，拍賣實際上就是在短時間促成交易，為了促使拍賣成功，就必須具備價格優勢，才能吸引買家競投，故評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。拍賣價格要考慮快速變現。
　　由于拍賣期短，有賣不出去的風險，所以拍賣價格必須考慮變現的速度，即確保賣出的成功，所以拍賣價格必須堅持“寧估其少，勿估其多”。鑒于上述原因，拍賣價格一般是由估價人員根據房地產種類，確定合適的風險折扣率，從公平市價扣除后得出的價格。拍賣價格與抵押價格既有聯系又有區別。
　　抵押價格是一種預期價格，一般是基于同類房地產的市場發展趨勢以及歷經貸款時限后抵押房地產實物狀況發生的變化來確定房地產抵押價格。
　　拍賣價格即拍賣日對房地產進行拍賣的底價，盡管拍賣價格的評估要參考抵押價格，但是拍賣時期房地產的市場狀況以及拍賣房地產本身的狀況與抵押時期的狀況存在一定差距，所以拍賣價格不能等同抵押價格。

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