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劃撥土地評估
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土地價格一般是指出讓土地使用權(quán)的價格，但隨著劃撥土地使用權(quán)的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價格，如何開展評估工作，是不容回避的實際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，但對如何開展評估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價格評估談一下粗淺看法。
劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁 止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權(quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計算劃撥土地使用權(quán)價格：
1、成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。
2、收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對如何計算土地純收益的計算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
3、市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng)，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。
4、用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價格＝劃撥土地使用權(quán)價格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出：
劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格×（1－出讓金比例）
5、綜合法。也就是從多個方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀尽⒈镜厥找媲闆r、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價格。
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